DPE

TRANG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN NAM KỲ LÂN
NAM KY LAN BLOG
Website: https://namkylan.com
Địa chỉ: 30 Đường số 14, Phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh
SĐT: 0772464424
Email: info@namkylan.com
https://namkylan.com/du-an/dat-nen/yen-trung-residence/
https://namkylan.com/du-an/dat-nen/tnr-stars-bich-dong/
Tài sản chuyển động theo thời gian

Đây là một năm khó khăn cho lĩnh vực bất động sản. Với việc Chính phủ thắt chặt chính sách tiền tệ và siết hạn mức tín dụng cho kinh doanh bất động sản, chưa kể lãi suất tín dụng bất động sản tăng vọt lên hơn 20% / năm, liệu các công ty bất động sản niêm yết có thực sự đạt mục tiêu trong năm nay? Nguyễn Minh Hạnh, chuyên gia phân tích của PetroVietnam Securities Incorporated, chia sẻ quan điểm của mình với VIR.

Hiện tại, dư nợ cho vay bất động sản, chứng khoán và tiêu dùng lên tới 431.000 tỷ đồng (20,8 tỷ USD), tương đương 18,7% tổng dư nợ. Tổng dư nợ cho vay bất động sản ước tính là 228.000 tỷ đồng (11 tỷ USD).

Bởi vì chính phủ đã hạn chế và giảm mạnh các khoản vay cho các doanh nghiệp bất động sản, thị trường bất động sản đã không hoạt động. Điều này càng đúng đối với phân khúc căn hộ cao cấp trên toàn quốc. Còn các tỉnh thành phía Nam và các tỉnh như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Nhằm thúc đẩy bán hàng và thu hồi vốn đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản phía Nam đang tung ra các gói khuyến mại và ưu đãi như giảm giá bán và cho vay mua nhà. Hồ Chí Minh, dự án Happy Plaza đang có chiết khấu 17% giá ban đầu trong khi người mua The Everich chỉ phải trả 30% tổng giá trị căn hộ, phần còn lại thanh toán sau khi bàn giao căn hộ cho người mua. . Hầu hết người mua ở trung tâm phía Nam đang mua căn hộ tầm trung có giá từ 11-16 triệu đồng ($ 531- $ 772) mỗi mét vuông.

Giao dịch căn hộ cao cấp có giá trên 1.500 USD / m2 trở nên bế tắc trong khi nguồn cung vẫn tiếp tục tăng. Theo CBRE, nguồn cung mới trong quý I đạt 40.621 căn từ 79 dự án, bao gồm 13.847 căn cao cấp, 17.228 căn tầm trung và 9.546 căn ở phân khúc thấp. Tổng số căn hộ trên thị trường thứ cấp khoảng 120.000 căn. Nguồn cung khổng lồ này đã tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang.

Do đó, các doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực này bị ảnh hưởng mạnh - và điều này đặc biệt đúng với các công ty như Phát triển Bất động sản Phát Đạt (DPR), Công ty Tư vấn-Thương mại-Dịch vụ-Địa ốc Hoàng Quân (HQC), Sacomreal (SCR) ), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư-Phát triển-Xây dựng (DIG) Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG) và Licogi 16 (LCG).

Tuy nhiên, chỉ có PDR tập trung vào phát triển căn hộ trong khi các công ty kinh doanh bất động sản khác đang tập trung và thu lợi từ việc bán đất nền với mức đền bù thấp. Kế hoạch kinh doanh của HAG vẫn ổn định do đã mua đất từ lâu với chi phí thấp.

Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS) và Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) là một trong những nhà phát triển lớn nhất tại Hà Nội. Kết quả kinh doanh năm 2010 của NTL tương tự như năm 2009 trong khi doanh thu năm ngoái của SJS giảm 35,7% so với cùng kỳ. SJS hầu như không bán sản phẩm mới và doanh thu năm 2010 chủ yếu đến từ các sản phẩm ra mắt năm 2009.

Năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội có thể phân hóa rõ ràng theo phân khúc, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Các căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng (1.450 USD) / m2 ở phía Tây Hà Nội bán khá chạy nhưng việc mua các căn cao cấp có giá trên 1.500 USD / m2 còn chậm.

Tháng 4 năm nay, thị trường bắt đầu chứng kiến sự giảm giá tại một số dự án căn hộ. Chẳng hạn, các căn tại dự án Rừng cọ Ecopark được chiết khấu từ 12% so với giá chào bán ban đầu và tại Times City đã giảm 5% so với giá chào bán ban đầu. Đây là những dấu hiệu rõ ràng cho thấy sự suy thoái của thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội.

Trong quý đầu tiên của năm nay, Hà Nội có thêm khoảng 23.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung căn hộ hiện tại trên thị trường thứ cấp của thủ đô lên hơn 100.000 căn. Nguồn cung đất nền cũng tăng lên cùng với sự ra mắt của một số dự án khu đô thị mới. Với ít nhất 244 dự án bất động sản trên tổng diện tích 9.500 ha đang được xây dựng vào thời điểm này, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chứng kiến nguồn cung tăng mạnh trong vài năm tới.

Cả thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang phải đối mặt với tình trạng thiếu mặt bằng bán lẻ tại các khu trung tâm thương mại (CBD) và dư cung đối với các dự án bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm.

Tuy nhiên, tại Thành phố Hồ Chí Minh, sự gia tăng nguồn cung bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm yếu hơn so với Hà Nội. Khu vực phía Tây của thủ đô hiện đang bị đe dọa với tình trạng dư cung mặt bằng bán lẻ do một loạt dự án bán lẻ quy mô lớn bao gồm Keangnam Landmark Tower, Grand Plaza và Royal City sắp được đưa vào hoạt động.

Tổng diện tích bán lẻ của Hà Nội tính đến cuối quý I là 104.481m2, thấp hơn 11,8% so với quý trước do Tràng Tiền Plaza đóng cửa. Trong khi đó, tỷ lệ trống trung bình tăng lên 12,5% và giá thuê tăng 3,9% so với năm 2009.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trong quý đầu tiên là 352.790m2, tăng hơn 15.000m2 so với quý trước với các dự án bán lẻ bao gồm Parkson Paragon và Thiên Sơn Plaza đi vào hoạt động. Tỷ lệ trống trung bình, trong khi đó, ổn định ở mức 6,7%.

Giá thuê bán lẻ trong một số đợt phát triển thấp hơn so với cuối năm 2010 và mọi người cho rằng thị trường bất động sản bán lẻ có thể chịu sự sụt giảm tương tự như các phân khúc bất động sản khác ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều đang đối mặt với tình trạng thừa cung văn phòng và áp lực giảm giá thuê, trong đó áp lực này cao hơn nhiều ở Thành phố Hồ Chí Minh. Tỷ lệ trống cho các tòa nhà văn phòng ở trung tâm phía Nam đã tăng lên 17,6% trong quý đầu tiên của năm 2011 và nguồn cung sẽ tiếp tục tăng khi các tòa nhà như Bitexco Financial Tower và The Flemington đi vào hoạt động.

Tổng diện tích văn phòng hiện có của Thành phố Hồ Chí Minh cho năm 2011 ước tính khoảng 1,7 triệu m2.

Tại Hà Nội, diện tích văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm chỉ tăng nhẹ trong năm ngoái. Tuy nhiên, diện tích văn phòng cho thuê tại các khu vực ngoài trung tâm tăng nhanh với sự ra đời của các tòa nhà như Geleximco Hoàng Cầu và Crown Plaza.

Hiện tại, tổng diện tích văn phòng cho thuê các hạng trên địa bàn thủ đô là 763.348m2 và hơn 383.000m2 dự kiến sẽ đưa vào hoạt động trong năm nay. Thị trường văn phòng cho thuê của Hà Nội có thể sẽ xảy ra tình trạng dư cung, đặc biệt là đối với các dự án phát triển văn phòng ở khu vực phía Tây thành phố. Tỷ lệ trống trung bình hiện tại của phân khúc Hạng A là 9,6% và Hạng B là 18,7% và tỷ lệ này dự kiến sẽ tăng do triển vọng thị trường ảm đạm.

Khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM đang đặt ra gánh nặng rất lớn cho các công ty kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp tập trung phát triển căn hộ. Trong số 10 công ty kinh doanh bất động sản niêm yết hàng đầu, PDR và SCR sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Các công ty khác như DIG, LCG, HAG, HQC đều có thể vượt qua khó khăn và hoàn thành kế hoạch đề ra từ đầu năm.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hà Nội cũng có thể đạt mức tăng trưởng kế hoạch do doanh thu của họ chủ yếu đến từ chuyển nhượng đất nền tại các dự án khu đô thị. Ví dụ, doanh thu chính của SJS sẽ đến từ các khu đô thị mới Nam An Khánh và Văn La-Văn Khê. Và doanh thu của NTL sẽ đến từ các dự án khu đô thị khác nhau.

Ngoài các công ty bất động sản niêm yết phổ biến trên, các công ty bất động sản như Tổng công ty Xuất nhập khẩu & Xây dựng Việt Nam (VCG) và Tổng công ty Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVX) sẽ đạt doanh thu và lợi nhuận lớn.

Đối với VCG, giá dự án Splendora của họ cao sẽ dẫn đến lợi nhuận. Mặt khác, PVX sẽ lãi lớn từ việc bán các sản phẩm tại Dolphin Plaza, CT10-11 Khu đô thị mới Văn Khê và Khu du lịch Suối Hai.

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu bình quân của 10 công ty bất động sản niêm yết hàng đầu trên thị trường chứng khoán Việt Nam là 76,8%. VIC được xếp hạng số một và có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao nhất: 167,8%, tiếp theo là SCR (166%) và PDR (112%). Một số công ty thậm chí không dựa vào các khoản vay như NTL (0%), DIG (23%), ITA (39%) và LCG (48%). Doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao sẽ gặp rủi ro cao hơn. Tuy nhiên, đối với VIC, phần lớn các khoản vay của họ đến từ trái phiếu dài hạn và trái phiếu chuyển đổi nên rủi ro đối với VIC là thấp.