DPE

TRANG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN NAM KỲ LÂN
NAM KY LAN BLOG
Website: https://namkylan.com
Địa chỉ: 30 Đường số 14, Phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh
SĐT: 0772464424
Email: info@namkylan.com
https://namkylan.com/kien-thuc/bat-dong-san/thu-nhap-binh-quan-dau-nguoi-la-gi/
https://namkylan.com/du-an/dat-nen/an-son-residence/
Hạn chế tài chính dưới kính hiển vi

Nguồn tài chính là yếu tố chính mà các nhà phát triển và nhà đầu tư cần tính đến trong thời điểm chính phủ Việt Nam tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ. Nicholas Holt, Phó Giám đốc - Bộ phận Nghiên cứu Thị trường của Knight Frank Việt Nam xem xét vấn đề này.

Cuộc khủng hoảng vốn

Một trong những thách thức lớn nhất đối với các nhà phát triển bất động sản ở Việt Nam hiện nay là vấn đề tài chính. Các điều kiện tín dụng kém thanh khoản đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng cho nhiều nhà phát triển, những người cần phải đảm bảo vốn để có được sự phát triển của họ. Trong một lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao, nhiều nhà phát triển đang ngừng phát triển của họ để tìm kiếm vốn trong khi một số bị đe dọa mất giấy phép đầu tư. Các biện pháp gần đây của chính phủ để chống lạm phát đã khiến tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt hơn nữa. Nó yêu cầu các nhà cho vay địa phương giảm cho vay đối với các lĩnh vực “phi sản xuất” xuống còn 22% tổng cơ cấu cho vay vào ngày 30 tháng 6 và xuống 16% vào ngày 31 tháng 12 năm 2011. Hiện tại, các khoản cho vay của ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20% tổng các khoản vay và theo chỉ thị mới này, con số này sẽ giảm.

Tự tài trợ từ việc bán trước hoặc theo giai đoạn

Về nguồn vốn cụ thể của dự án, có một số lựa chọn khác nhau dành cho các nhà phát triển. Cách tài trợ rõ ràng nhất là tự tài trợ một phần cho dự án thông qua bán trước hoặc thông qua việc phát triển theo từng giai đoạn một cách cẩn thận. Theo luật của chính phủ, không được phép bán trước chương trình giảm giá. Bán hàng trước chỉ có thể xảy ra khi một số điều kiện được đáp ứng, đặc biệt là nền tảng của sự phát triển đã hoàn chỉnh. Việc tài trợ thông qua hợp đồng góp vốn và hợp đồng hợp tác kinh doanh có thể bắt đầu trước khi hoàn thành phần móng, mặc dù điều này đã bị Nghị định 71 hạn chế ở mức 20% tổng số đơn vị của một dự án. Một chiến dịch bán hàng trước thành công có thể giúp tài trợ một phần quan trọng cho sự phát triển. Bán và tự tài trợ thông qua phân kỳ rõ ràng là bị giới hạn đối với các dự án phù hợp, ví dụ phát triển biệt thự và chung cư hỗn hợp, trong đó việc bán các biệt thự khi chúng đang được hoàn thiện có thể tài trợ cho việc xây dựng chung cư. Điều này có thể làm giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho nhà phát triển vì doanh số bán hàng từ một giai đoạn sẽ tài trợ cho giai đoạn tiếp theo. Các tùy chọn tương tự khác có sẵn ngày càng được các nhà phát triển hiểu biết sử dụng. Ví dụ, cho vay tham gia, trong đó người cho vay đưa ra mức lãi suất ưu đãi cho một phần lợi nhuận là một cách có thể để thu hút người cho vay và giảm gánh nặng tài chính. Các tùy chọn tương tự khác có sẵn ngày càng được các nhà phát triển hiểu biết sử dụng. Ví dụ, cho vay tham gia, trong đó người cho vay đưa ra mức lãi suất ưu đãi cho một phần lợi nhuận là một cách có thể để thu hút người cho vay và giảm gánh nặng tài chính. Các tùy chọn tương tự khác có sẵn ngày càng được các nhà phát triển hiểu biết sử dụng. Ví dụ, cho vay tham gia, trong đó người cho vay đưa ra tỷ lệ lãi suất ưu đãi cho một phần lợi nhuận là một cách có thể để thu hút người cho vay và giảm gánh nặng tài chính.

Hợp tác

Liên doanh, sự kết hợp của tài chính và chuyên môn, hay đơn giản là đất đai và tài chính đã là một phương thức tài trợ lâu dài cho một dự án. Chúng tôi lưu ý rằng có nhiều chủ dự án Việt Nam coi đây là một giải pháp thích hợp, đặc biệt là khả năng tham gia với một nhà phát triển nước ngoài mang lại tiền bạc và chuyên môn.

Trên thực tế, bất kỳ bên nước ngoài nào cũng sẽ đánh giá cẩn thận bất kỳ dự án tiềm năng nào và sẽ yêu cầu đáp ứng một số tiêu chí; một dự án khả thi mang lại lợi nhuận tốt, đất được đền bù và giải phóng mặt bằng đầy đủ để giảm thiểu rủi ro và định giá thực tế. Cần lưu ý rằng vốn nước ngoài có nhiều lựa chọn trong và ngoài Việt Nam nên tầm quan trọng của việc xác lập thương vụ một cách chính xác và minh bạch sẽ nâng cao cơ hội thu hút đối tác nước ngoài của các nhà phát triển trong nước.

Tài chính doanh nghiệp

Ở cấp độ doanh nghiệp, các nhà phát triển có thể huy động tài chính thông qua nợ hoặc vốn chủ sở hữu. Mặc dù trái phiếu doanh nghiệp đã là một giải pháp, nhưng việc nhiều công ty Việt Nam bị xếp hạng tín nhiệm và lãi suất cao khiến phát hành trái phiếu trở thành một giải pháp kém hấp dẫn. Sau thành công của đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi của Vincom năm 2009, các công ty bất động sản lớn có uy tín đang xem thị trường trái phiếu quốc tế là một diễn đàn hấp dẫn để đáp ứng nhu cầu vốn. Đây được gọi là vốn chủ sở hữu gần như vốn chủ sở hữu, trong đó chủ sở hữu có cơ hội chuyển đổi thành cổ phiếu ở mức xác định trước đã chứng tỏ thành công, nhưng một lần nữa điều này sẽ chỉ có thể thực hiện được đối với các công ty lớn nhất và có uy tín nhất.

Huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) cũng là một nguồn tài chính quan trọng mặc dù tình trạng hiện tại của thị trường chứng khoán gần đây đã làm giảm sự quan tâm.

Hướng tới một thị trường hiệu quả hơn?

Thị trường bất động sản, không linh hoạt cũng không liên tục, kém hiệu quả hơn thị trường cổ phiếu và trái phiếu do số lượng và chất lượng thông tin khác nhau của những người tham gia khác nhau. Với cuộc khủng hoảng tài chính trong thị trường ngày nay, các dự án đảm bảo vốn sẽ là những người giàu tiền mặt hoặc những người có sản phẩm tốt nhất và tận dụng tốt nhất thị trường vốn để tài trợ cho các kế hoạch của họ. Với sự phát triển rầm rộ của các chủ đầu tư không chuyên dẫn đến tình trạng dư cung ngắn hạn trong một số lĩnh vực nhất định, các nhà đầu tư sẽ phân tích thị trường, với những diễn biến tốt nhất để tìm ra cách thu hút tài chính dễ dàng hơn.

Nếu sự phát triển được coi là rủi ro hơn, thì điều này cần được định giá một cách thích hợp, do đó sẽ mang lại cho nhà đầu tư phần thưởng nhiều hơn cho rủi ro. Điều này có thể dẫn đến việc phân bổ các nguồn lực hiệu quả hơn trên thị trường vì vốn sẽ tìm đường đến các dự án mang lại sự cân bằng rủi ro - phần thưởng tốt nhất.

Quan điểm

Chúng tôi có khả năng sẽ tiếp tục chứng kiến một số lượng lớn các dự án bị trì hoãn do thiếu tài chính trong suốt năm 2011. Chúng tôi cũng có thể sẽ thấy nhiều thất bại hơn và các dự án bị tạm hoãn do thiếu tài chính. Đổi lại, điều này sẽ mang lại cơ hội đầu tư mới cho những người mua hiểu biết, những người có thể chọn được các dự án với giá tốt từ những người bán khó khăn. Thời gian khó khăn đối với các nhà phát triển có thể sẽ tiếp tục khi Việt Nam đang phải vật lộn với lạm phát cao và chính phủ tiếp tục hạn chế tăng trưởng tín dụng. Các yêu cầu về vốn sẽ khác nhau đối với mọi công ty và mọi dự án. Do đó, điều quan trọng là mỗi nhà phát triển nhận được lời khuyên tốt nhất để đảm bảo sự thành công về mặt tài chính cho dự án hoặc các dự án của họ.

Tương lai - Quỹ đầu tư bất động sản (REITs)?

Tính thanh khoản kém và quy mô lô tài sản là một vấn đề thường xuyên trong việc huy động vốn trong ngành. Có rất nhiều tiền nhàn rỗi ở Việt Nam, do tư nhân nắm giữ hoặc có thể tìm thấy đường vào tài sản. Một giải pháp được thấy ở khắp thế giới phương Tây và ngày càng tăng ở Đông Á là hình thức tài sản chứng khoán hóa có tính thanh khoản, minh bạch về thuế, Quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Mặc dù đã có những lời kêu gọi về loại hình cơ cấu này ở Việt Nam, đặc biệt là từ Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, khung pháp lý và thị trường chứng khoán trong nước vẫn chưa hoàn thiện.